Teema 1: Kiinteistöalan perusteet

Lainsäädäntö

Asunto-osakeyhtiö laki 2009/1599

Taloyhtiön kunnossapitovastuusta säännellään asunto-osakeyhtiölaissa.

Laissa ja yhtiöjärjestyksessä määritellään taloyhtiön ja osakkaan vastuut, velvollisuudet ja oikeudet. Asunto-osakeyhtiölaki antaa taloyhtiön toiminnalle raamit, joista yhtiöjärjestyksessä voidaan poiketa.

Laissa on kuitenkin yksityiskohtaisia määräyksiä mm.:

•Kunnossapidosta

•Korjaus- ja muutostöistä

•Vastikkeenmaksusta

•Päätöksenteosta

Yhtiöjärjestys

Yhtiöjärjestys / PRH

Asunto-osakeyhtiölain mukaan jokaisella taloyhtiöllä on oltava yhtiöjärjestys.

Yhtiöjärjestys on taloyhtiön ”sisäinen laki”.

Yhtiöjärjestys on hyväksytty yhtiökokouksessa ja rekisteröity.

Yhtiöjärjestyksessä on määritelty, millä perusteella osakkaat maksavat vastikkeita ja minkä tilojen hallintaan osakkaan osakkeet antavat oikeuden. Yhtiöjärjestyksestä voi myös selvitä, miten kunnossapidon vastuut jakautuvat osakkaan ja taloyhtiön välillä.

Luotettavat tietolähteet ylläpidon laadun määrittelyksi

Kiinteistö RYL 2009

Kiinteistöpalveluiden yleiset laatuvaatimukset.

KiinteistöRYL 2009 -julkaisussa on yhtenäinen ja yhteinen kuvaus kiinteistöpalveluiden yleisistä laatuvaatimuksista.

KH-kortisto

Ohjeet suunnitelmalliseen kiinteistönpitoon, kiinteistöpalveluiden yleiset laatuvaatimukset, lait ja määräykset, alan keskeisten sopimusten laadintaohjeet sekä tuotetietoa. Tieto on puolueetonta, luotettavaa, ajantasaista ja koottu ammattilaisten tarpeisiin

Kiinteistönpidon ohjaus

Käyttö- ja huolto-ohjeen vähimmäisvaatimus laissa: Rakentamislaki 139 §

RT 18-11241 Kiinteistönpitokirja(1.5.2000 jälkeen)

Syntyy suunnittelu- ja rakentamisprosessin yhteydessä. Käytetään myös termejä Rakennuksen käyttö- ja huolto-ohje tai huoltokirja.

Hyödynnetään hoito- ja kunnossapitotöiden ohjaamisessa ja seurannassa sekä kiinteistön korjaus- ja muutostarpeiden arvioinnissa ja ajoituksessa.

Rakennushankkeeseen ryhtyvä sisällyttää yleensä kiinteistönpitokirjan laatimisen edellyttämät tehtävät rakennuttamissopimukseen. Loppukatselmuksen jälkeen kiinteistönpitokirjan avulla käynnistetään kiinteistönhoito ja -huolto sekä kiinteistön kunnossapito.

Kiinteistön omistaja vastaa siitä, että kiinteistönpitokirjaa käytetään ja ylläpidetään kiinteistön koko elinkaaren ajan.

Kiinteistönhoitosopimuksen ja kiinteistönpitokirjan tulee vastata sisällöltään toisiaan.

RT 18-11240 Kiinteistönpitokirja kiinteistön elinkaaren hallinnassa

RT 18-11246 Kiinteistönpitokirjan laadinnan tehtävät

KH 80067 Asuintilojen käyttöohjeet (word)

RT 18-11242 Kiinteistönpitokirja vanhaan kiinteistöön

Ennen 1.5.2000 valmistuneet kohteet.

Voidaan laatia myös jälkikäteen, jolloin työ edellyttää  kaikkien kiinteistökohtaisten tietojen kasaamista ja vaatii eritysosaamista esim. huoltovälien määrittelyyn.

Työssä olisi hyvä olla mukana kohteen kiinteistönhoitaja, sekä ala asiantuntija teknisen ylläpidon osalta.

Kiinteistönhoitotyön ohjaamisessa käytettään usein apuna sähköistä huoltokirjaohjelmistoa, johon kaikki työsuoritteet aikataulutetaan ja kuitataan.

Kiinteistönhoidon tehtäväkenttä

Kiinteistönhoitotehtävät perustuvat sopimukselliseen työtehtävien mitoitukseen ja kiinteistön huoltokirjassa määriteltyihin tehtäväkokonaisuuksiin, ennakkohuoltosuunnitelmiin sekä päivittäisiin tarpeisiin (hälytykset, keliolosuhdemuutokset, vikailmoitukset…). Taustalla kiinteistöpitokirjan lähtötiedot.

Kiinteistönhoitajan on noudatettava aina hoidettavan kiinteistön kiinteistönhoitosopimuksen palvelukuvausta.

Kiinteistönhoidolla varmistetaan teknisen kunnon säilyminen sekä edistetään elinkaaritehokkuutta (=energiankulutuksen optimointi ja säännöllinen huoltaminen siten, että ylimääräiset korjaukset pystytään välttämään). Kiinteistönhoidolla on siis merkittävä rooli käyttö- ja ylläpitokustannusten optimoinnissa.

Kiinteistönhoidon organisointi

KH 90037 Kiinteistönhoitosopimus

Kiinteistönomistajan ja huoltoyhtiön välinen sopimus, jonka numeroituina liitteinä on tarkat palvelu- ja tehtäväkuvaukset, sekä muut juridiset asiakirjat. Sopimus tulee tehdä riittävällä tarkkuustasolla (esim. jos IV-suodattimia on tarpeen vaihtaa useammin kuin vuosihuolloissa, tulee se tieto löytyä sopimusasiakirjoista).

Kiinteistökierros aina sopimuksen pohjana (tarjouspyyntöön jo edellytys).

Ulkoaluehoidon osalla hoitoaluekartat tärkeät.

Tehtäväluettelon tulisi olla yhtenevä huoltokirjan kanssa.

Palvelukuvaukset

Kuvaus ostettavista palveluista, eli siitä, minkälaisia työsuorituksia tilaaja ostaa.

Sisältää kuvaukset palveluista, niiden sisällöistä ja aikatauluista. Työn suorittamisen tavat, velvoitteet ja mahdollinen kuvaus lopputuloksesta.

Tarkoitus ohjata työ sovittuun tekemiseen ja estää erimielisyyksien syntymistä.

Hyvässä palvelukuvauksessa on aina eritelty tehtävät ja avattu ne sanallisesti sekä esimerkein, ettei jää tulkinnan varaa kuka vastaa.

Tehtäväluettelo ja tehtäväkuvaukset

Palvelukuvaukseen kuuluu myös helposti luettava tehtäväluettelo, johon on lueteltu sopimuksenmukaiset tehtävät.

Tehtäväluettelosta näkee yhdellä silmäyksellä tehtävien veloitusperusteet (kiinteä-, yksikköhinta vai tuntiveloitus) ja suoritustaajuudet (pv, vko, kk, a).

Hyvässä palvelukuvauksessa on aina erilliset tehtäväkuvaukset jokaiselle tehtävälle. Niissä kuvataan tarkasti mitä tehtävä sisältää, miten se suoritetaan ja mitä tulee huomioida.

Esimerkki

Kiinteistönhoitosopimus ja palvelukuvaukset

Taloyhtiön hallitus huomaa, että lämmönenergian kulutus on noussut reilusti edellisvuoden talveen nähden. Kiinteistönhoidon palvelukuvaukseen on merkitty: ”kiinteistönhoitaja toimittaa energiankulutuslukemat kolmantena päivänä kuun vaihtumisen jälkeen ja kirjaa ne seurantajärjestelmään”.

Jos taloyhtiö haluaisi lukemien seurannan analysoinnin, tulisi se kirjata palvelukuvaukseen.

Kiinteistönhoidon laatukäsitteet

Laatukäsitteet

Kiinteistönhoitoalan sopimuksissa noudatetaan KiinteistöRYL:in osien 3-6 yleisiä laatuvaatimuksia.

Ulkoalueet jaetaan kunnossapitoluokkiin alueen laatutavoitteen ja käytön mukaan. RAMS-kunnossapitoluokituksessa on käytössä KiinteistöRYLin laatuvaatimukset (kohta 4.0.3 ja taulukko 4.1 KiinteistöRYLissä)

Kiinteistönhoito on kiinteistön ylläpitoon liittyvää säännöllistä toimintaa, jonka avulla kiinteistön olosuhteet pidetään halutulla tasolla. Vastaavasti kunnossapitopalveluilla pyritään säilyttämään kohteen ominaisuudet uusimalla tai korjaamalla vialliset ja kuluneet osat. Tavoitteena on säilyttää kohteen alkuperäinen laatutaso.
Kiinteistöpalvelualan yleiset sopimusehdot KP YSE 2007

Kiinteistönhoidon ja ylläpidon kustannukset

Palvelukuvaukset kiinteistön hoitohinnan muodostuksen pohjana:

Hinta perustuu yksilöityjen tehtävien hinnoitteluun. Peruskaavana:

1.Työtehtävät eritellään omille riveille

2.Työtehtävälle lasketaan vuosittaiset suorituskerrat, sekä kertasuorituksen kestoaika ja tuntihinta.

3.Lasketaan kaikki suoritteet yhteen ja jaetaan kahdellatoista, jolloin saadaan kuukausihinta.

Erikseen laskutettavat työt iltatöille, viikonlopuille, pyhille, konetöille jne.

Kerrostalon kunnossapitokustannus elinkaarikustannusten laskennassa:

Kunnossapitokustannus lasketaan keskimääräisenä kokemusperäisenä arvona, joka määritellään laatuvaatimusten mukaisesti 0-0,5% vuodessa rakennusinvestoinnista.

Kunnossapitokustannus valitaan laatuluokkien  mukaan;

0,1% huono

0,2% välttävä, laatu huononee

0,3% tyydyttävä, laatua ei nosteta

0,4% hyvä, pysyy alk.per. tasolla

0,5% hyvä, laatu seuraa aikaa

Kustannus muuttuu vuosittain jälleenhankinta-arvon mukaisesti.

Kiinteistön käyttö- ja ylläpitokustannuksien suurimpia eriä ovat energia, hoito, huolto, korjaus, kunnossapito ja verot.

Kiinteistön ikä, kunto, materiaalit sekä tehdyt korjaustoimenpiteet vaikuttavat korjaus- ja kunnossapitokustannuksien suuruuteen.

Kiinteistönhoito on kiinteistön ylläpitoon liittyvää säännöllistä toimintaa, jonka avulla kiinteistön olosuhteet pidetään halutulla tasolla.

Kiinteistöhuollolla varmistetaan teknisen kunnon ja arvon säilyminen sekä edistetään elinkaaritehokkuutta. Elinkaaritehokkuudella tarkoitetaan kiinteistön energiakulutuksen optimointia ja säännöllistä huoltamista siten, että ylimääräiset korjaukset sekä saneeraukset pystyttäisiin mahdollisimman hyvin välttämään.

Kiinteistöpalveluiden hankintaprosessi

Ohjekortit:

Kiinteistöpalveluiden hankintaprosessin kulku. Operatiivinen kiinteistöjohtaminen KH X4-00439

Kiinteistöpalveluiden hankintaprosessin kulku. Kiinteistönhoitopalvelut KH X4-00440

Kiinteistönhoitopalveluiden hankinta. Tarjouspyynnön laatiminen KH X4-00455

Asuinkiinteistön kiinteistönhoitopalveluiden hankinta. Sopimusohjelman laatiminen KH X4-00456

Asuinkiinteistön kiinteistönhoitopalveluiden hankinta. Palvelukuvauksen laatiminen KH X4-00457

Kiinteistönhoitopalveluiden hankinta. Kiinteistönhoitosopimuksen laatiminen KH X4-00460

Kiinteistönhoitosopimuksen ulkoalueiden hoito -tehtäväosan laadinta KH 04-00189

Kiinteistön ulkoalueiden hoidon järjestäminen. KH X4-00343

Sopimusasiakirjat:

Kiinteistönhoitopalveluiden hankinta. Tarjouspyyntö KH 90032

Asuinkiinteistön kiinteistönhoitopalveluiden hankinta. Sopimusohjelma (2010) KH 90033

Asuinkiinteistön kiinteistönhoitopalveluiden hankinta. Palvelukuvaus (2010) KH 90034

Toimitilakiinteistön kiinteistönhoitopalveluiden hankinta. Sopimusohjelma KH 90035

Toimitilakiinteistön kiinteistönhoitopalveluiden hankinta. Palvelukuvaus KH 90036

Kiinteistönhoitopalveluiden hankinta. Kiinteistönhoitosopimus KH 90037

Isännöinti

Taloyhtiön hallituksen toiminnassa yksi tärkeimmistä ratkaisuista on onnistunut isännöinnin valinta. Hallitus valitsee isännöitsijän kumppanikseen taloyhtiön asioiden hoitamiseen. Isännöintipalvelun laatuun voi vaikuttaa onnistuneella isännöitsijän valinnalla sekä isännöintisopimuksen sisältöön panostamalla.

Isännöitiin liittyvistä asioita määrätään Asunto-osakeyhtiölaissa.

Isännöintipalvelujen yleiset sopimusehdot ISE 2007 luo pelisäännöt isännöintisopimuksiin.

Isännöinnin eettiset ohjeet uudistettiin ja uudet ohjeet ovat voimassa 1.2.2023 alkaen. Eettiset ohjeet korostavat avoimuutta ja luovat perustan toimivalle yhteistyölle taloyhtiön ja isännöinnin kesken. Isännöintiliitto, Isännöinnin Auktorisointi ISA ja Kiinteistöliitto ovat laatineet ja hyväksyneet ohjeet.

Ohjekortit:

Isännöintipalveluiden hankinta. Tarjouspyynnön laatiminen. KH X4-00449

Isännöintipalveluiden hankinta. Sopimusohjelman laatiminen. KH X4-00450

Isännöintipalveluiden hankinta. Palvelukuvauksen laatiminen. KH X4-00451

Sopimusasiakirjat:

Isännöintipalveluiden hankinta. Tarjouspyyntö KH 90026

Isännöintipalveluiden hankinta. Sopimusohjelma KH 90027

Isännöintipalveluiden hankinta. Palvelukuvaus KH 90028

Kiinteistöliitto
”Vuonna 1907 perustetun Kiinteistöliiton muodostavat 23 alueellista yhdistystä ja valtakunnallinen toimialajärjestö Suomen Vuokranantajat ry. Kiinteistöliittoon kuuluu yli 31 000 taloyhtiötä, joissa asuu yhteensä lähes 2milj. Ihmistä”

Kiinteistöliitto on koostanut asiaa isännöinnin ostamiseen ja julkaissut webinaarin isännöinnin ostamisesta. Linkit aukeavat tekstejä klikkaamalla:

InternetsivustoVideo isännöinnin ostamisesta

Kiinteistöliitto on julkaissut lisäksi tietoa uusista isännöinnin eettisistä ohjeista.

Linkit kiinteistönliiton sivustoille koskien isännöinnin eettisiä ohjeita avautuvat linkkejä klikkaamalla:

Internetsivusto

Videot isännöinnin eettisistä ohjeista

Teema 2: Elinkaari ja käyttöikäsuunnittelu korjaustarpeen taustalla

Korjausrakentamisen tarve

Laki

Heinäkuussa 2010 voimaan astunut Asunto-osakeyhtiölaki pyrkii edistämään tarpeellisten rakennustöiden käynnistämistä asunto-osakeyhtiöissä.

Laissa määrätään mm., että yhtiön hallituksen tulee esittää kirjallisesti vuosittain varsinaisessa yhtiökokouksessa seuraavan viiden vuoden aikana odotettavissa oleva kunnossapitotarve ja tehdyt huomattavat kunnossapito- ja muutostyöt.

Korjaustarpeen tiedostaminen

Kiinteistö YL– mukaisilla laatumääritteillä toteutetun kiinteistönhoidon kautta huoltokirjaohjelmistoon tulisi kertyä jatkuvasti tietoa kiinteistöissä havaituista vaurioista ja korjaustarpeista.

Kiinteistönhoitoon kuulumattomien korjaustöiden teettämisestä tulee huolehtia ajallaan, jotta ylimääräistä korjausvelkaa ei pääse syntymään.

Rakennuksen elinkaari

Rakennus on tekninen tuote, jonka rakennusosat kuluvat ja vanhenevat vuosien mukaan

Rakennuksen keskimääräinen ikä on teknistaloudellisessa mielessä 50-60 vuotta.

Uusimalla rakennusosia, voidaan rakennuksen käyttöikää jatkaa periaatteessa loputtomasti.

Rakennuksen rungon käyttöikä on pidempi kuin rakennuksen tekniikan, varusteiden sekä ulko- ja sisäpintojen (uusinta 20-50 vuoden välein). Keskimäärin rakennus joudutaan rakentamaan rahoitusmielessä 70%:sesti 50-60 vuoden välein, mikäli sitä halutaan yhä käyttää.

Rakennuksen elinkaari alkaa jo luonnosta otettavista raaka-aineista, joista tehdään rakennustarvikkeita.

Rakennus pidetään käyttökelpoisena huoltamalla ja korjaamalla sitä niin kauan, kun se on käyttökelpoinen tai sen lopulta annetaan ”tuhoutua”.

Elinkaari päättyy, kun se puretaan ja jätteet hyödynnetään ja rakennus palautetaan luonnonomaiseen tilaan.

Rakennusosat on uusittava käyttöiän päätyttyä, joskin käyttöikää voidaan pidentää hyvällä hoidolla ja kunnossapitokorjauksilla. Laatutasoa ei voida useinkaan parantaa ilman suurempaa korjausta. Mikäli laatutasoa halutaan kehittää, on tämä mahdollista rakennusosien uusimisen yhteydessä.

Taloyhtiön elinkaaren hahmottaminen auttaa hallitusta suunnittelemaan korjaustoimenpiteitä niin, että ne tehdään oikealla tavalla oikean aikaan. Pitkäjänteisen suunnittelun avulla rakennus säilyy hyvässä kunnossa ja taloyhtiön budjetti pysyy tasapainoisena.

Kun tiedetään rakennusosien todennäköinen käyttöikä ja korjauskustannukset, voidaan korjaustöiden kustannukset laskea, jolloin osataan varautua tuleviin kustannuksiin.

Pitkäntähtäimen rahoitussuunnittelussa tulisi selvittää rakennusosien uusimisten ja korjaamisten kustannukset esim. 10 vuoden tarkkuudella.

Jos rakennusosa uusitaan kokonaan, niin kustannus on noin 100%.

Kustannuksien pysyttämiseksi ajantasaisina, tulee tätä rakennuksen investointikustannuslaskelmaa päivittää noin viiden vuoden välein.

Korjausrakentamisen tarpeen tunnistaminen

Rakennuksen kuntoa arvioidaan kuntoarviolla, joka olisi hyvä tehdä samanaikaisesti energiatodistuslaskennan kanssa -> saadaan korjausehdotukset. Tämän pohjalla ovat kuntoluokittelut, jolloin selviää rakennuksen tekninen arvo, korjausvastuu ja korjausvelka.

Perustietoina ovat rakennusosien ikä, uusimisvuodet, käyttöiät ja rakennuksen jälleenhankinta-arvo rakennusosittain jaoteltuna.

Korjaustarpeet hinnoitellaan ja sovitetaan PTS-ohjelmaan (pitkän tähtäimen suunnitelma), jolloin huomioidaan rahoitukseen ja rakennuksen käyttöön liittyvät asiat.

Laadittu PTS-ohjelma toimii myös asunto-osakeyhtiön lakisääteisenä korjaustarveselvityksenä.

Käyttöikäsuunnittelu

Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot: RT 18-10922

Tietoja käytetään kiinteistön kuntoarvioissa, -tarkastuksissa, -tutkimuksissa, kunnossapidon suunnittelussa ja elinkaaren määrittelyssä. Ne ovat apuna myös käyttö- ja huolto-ohjeiden sekä huoltokirjan laadinnassa.

Teknisen käyttöiän saavuttaminen edellyttää aina, että asianmukaiset kunnossapito-, hoito- ja huoltotoimenpiteet on tehty ja käyttöohjeita noudatettu.

Ohjekortissa ei käsitellä taloudellista eikä esteettistä käyttöikää, yleisimpiä vauriotyyppejä eikä rakennusvirheitä.

Taloteknisten laitteiden käyttöikälaskuri

Antaa karkean arvion asuinkiinteistön taloteknisten laitteiden kunnosta.

Taulukkoa voidaan käyttää apuna kiinteistön teknisen PTS:n laadinnassa (=pitkän tähtäimen suunnitelma).

Taulukossa esitetyt laitteiden ja järjestelmien käyttöiät ovat keskimääräisiä ja saattavat vaihdella. Taulukon käytettävyyttä voi lisätä muuttamalla keskimääräistä teknistä käyttöikää paikallisia olosuhteita vastaavaksi.

Korjausrakentamisen hallittu suunnittelu

Taloyhtiön hallitun elinkaaren ylläpidon osat

• Historiatieto kerättävä kaikista tutkimuksista ja remonteista.
• Kunnossapitotarveselvitys: Listataan kunnostus- ja korjaustarpeet viiden vuoden päähän (§ minimi)
• 10 vuoden pitkän tähtäimen suunnitelma (PTS). Pitkän aikavälin suunnittelu antaa kaikille käsityksen, mitä korjaus- ja kunnostushankkeita on tulossa seuraavien vuosien aikana. Se avaa osakkaille investointien suuruutta, jotta rahoitusvaihtoehtoja voidaan harkita yhdessä.
• Kuntotarkastukset, kuntoarviot, kuntotutkimukset. Huomioitava tutkimuskulut!
• Korjaustöiden suunnittelu ja kustannuslaskenta. Suunnittelu ja ohjaus voi viedä 1-2 vuotta! Huomioitava suunnittelukulut

Korjausrakentamisen hallittu suunnittelu

Sisäilmastoasioiden hoito-ohjeita:

RT 18-11144 Tilaajan ohje sisäilmaongelman ratkaisemiseen asunto-osakeyhtiössä

RT 18-11217 Sisäilmasto-ongelman selvittäminen. Tilaajan ohje.

Terveet Tilat 2028: Oppaat sisäilmasto-ongelmien selvittämiseksi ja korjaamiseksi.

Rakennuksen kosteus- ja sisäilmatekninen kuntotutkimus

Kuntoarvioijan ohjeet

RT 103003 Asuinkiinteistön kuntoarvio. Kuntoarvioijan ohje

RT 103097 Toimitilakiinteistön kuntoarvio. Kuntoarvioijan ohje.

RT 18-11246 Asbesti rakentamisessa

RT 08-10521 Asbesti, asbestikartoitus ja siitä aiheutuvat toimenpiteet

RT 18-11247 Asbestikartoitus, tutkimusmenetelmä

Yksittäiset rakennusosat

RT 18-11051 Rakennuksen maalipinnan kuntoarvio

KH 90-00156 Asuinrakennuksen puurakenteisten ikkunoiden kuntoarviot

RT 82-10603 Julkisivun korjaustarpeen arviointi. Korjausrakentaminen

RT 18-11048 Asuinkiinteistön hissin kuntoarvio

Kuvituskuva:Tekoälyn näkemys kerrostalon tarpeellisista korjaustöistä, joiden toteutusta naapuritkin seuraavat.

Teema 3: Kiinteistöstrategia – mikä se on?

Kiinteistöstrategia

Mikä se on?

• Tahtotila, millainen haluat taloyhtiösi olevan?
• Pitkän tähtäimen toiminnan ohjausväline?
• Osakkaiden yhteinen tahtotila?
• Toimintasuunnitelma?
• Tavoiteohjelma?
• Kehityssuunta?

Pidemmän aikavälin tavoitteet ja niiden toteutussuunnitelma.

Pysyvä asiakirja, jossa määritetään pitkäkestoiset perusasiat.

Luonteeltaan samantyylinen asiakirja kuin yhtiöjärjestys.

Isännöitsijä laatii kiinteistöstrategian yhteistyössä hallituksen kanssa.

Kiinteistöstrategia käsitellään ja hyväksytetään yhtiökokouksessa, jossa voidaan myös päivittää aiempaa strategiaa.

Kiinteistöstrategia = tahtotila siitä, millainen haluat taloyhtiösi olevan

Kiinteistöstrategia ohjaa kiinteistön ylläpitoa, korjaamista ja kehittämistä.

Kiinteistöstrategiassa määritellään selkeästi omistamisen, käytön, palveluiden hankinnan ja rahoituksen pitkän aikavälin tavoitteet sekä periaatteet.

Aikajänne koko rakennuksen suunniteltu elinkaari, päivitykset tarvittaessa n. 5 vuoden välein -> omistajat ovat sitoutuneet tavoitteisiin ja rahoituksiin.

Suuremmat kiinteistömassat ”salkutetaan” tarpeellisuusluokkiin.

Kiinteistöliiton ohje strategian laadintaan ja ylläpitoon

RT 18-11295 Asuinkiinteistön kunnossapitosuunnitelman laatiminen

Mikä?

Tiivis kuvaus tilanteesta ja kehittämisperiaatteesta

Osakkaiden asettamat tavoitteet asumisen tasolle ja yhtiön ominaisuuksille

Keinot tavoitteiden toteuttamiseksi

Osakkaiden kuuleminen ja osallistaminen päätöksentekoon

Miksi?

Strategia ja tavoitteet =

Tehokas ja suunnitelmallinen toiminta

Tavoitteet taloyhtiön hoitamiselle, kehittämiselle ja johtamiselle

Osakkaita kuullaan ja osallistetaan päätöksentekoon

Asumiskustannusten parempi ennakointi

Miten?

Hallitus ja isännöitsijä suunnittelevat strategian pohjalta seuraavan tilikauden toiminnan ja talouden.

Strategian toteuttamisesta kerrotaan osakkaille toimintakertomuksen käsittelyn yhteydessä.

Talousarviota käsiteltäessä on hyvä käydä läpi mitä strategian toteuttamiseksi tehdään kuluvalla tilikaudella.

Laadinnan lähtökohdat

Nykytilan selvitys

Käyttöaste, korjausvelka, energiatehokkuus jne.

SWOT

Tulevaisuuden visiointi

Tavoitetila esim. 10-20 vuoden päähän.

Purku osatavoitteisiin ja suunnitelmiin.

Strategia on suunnitelma tavoitteisiin pääsemiseksi.

Taloyhtiössä suunnitelmia voivat olla esim: korjausvelan pienentäminen, energiatehokkuuden parantaminen tai käytettävyyden parantaminen.

Esimerkit

Strategia 1
Kunnossapitokorjaukset ilman suunnittelua. 1-5 vuotta kerrallaan ”odotellaan” mitä tapahtuuEnergiatehokkuuden suunnitteluun ei panosteta, kevytkorjauksia. Yleinen. Yllätyksellinen ja paniikkiratkaisualtis
Strategia 2
Suunnitelmallisuus ja elinkaarivastuullisuus. Uusitaan rakennusosat oikea-aikaisesti, korjaukset suunnitellusti.

Energiakorjaukset taloudellisin perustein. Käyttötekniset parannukset vaippaan ja talotekniikkaan.
Pitkän aikavälin toimintaa ohjaava.
”Kehitettävät rakennukset”

Taloyhtiön strategiasuunnittelu

Strategiasuunnittelu

Asunto-osakeyhtiölain mukaan vastuun kantaa yhtiökokous, hallitus ja isännöitsijä

Yhtiökokous: Osakkaat valitsevat hallituksen ja tilintarkastajan

Hallitus: Valitsee keskuudestaan pj:n ja kilpailuttaa isännöitsijän

Isännöitsijä = taloyhtiön toimitusjohtaja

Tilintarkastaja

Strategisesti kestävä toiminta

Hallintotavan toiminnan esteitä?

• Ammattitaito / -osaaminen?
• Yhteistyöhalu?
• Onko vastuu ”ei kenelläkään”?
• Korvauksetonta työtä → työpanoksen vaatimattomuus?
• Eri alojen ammattiosaaminen?
• Vahva tahto kehittää?
• Pj:n johtamiskyky ja teknisten asioiden ymmärrys?
• Kovin kilpailutus, halvin tarjous = paras isännöinti?
• Innostus tulla vaikuttamaan asioihin?
• Osallistumisprosentti yhtiökokouksiin?
• Pelko hoitovastikkeen noususta?
• Yhtiökokousten valmistelun asiantuntevuus?
• Lakisääteiset kunnossapitotarveselvitykset liian kevyesti valmisteluja?

Hyvän hallintotavan mukainen käsittely

Usein yhtiökokouksissa kunnossapitotarveselvitykset esitetään luettelona ilman aikataulua ja kustannuksia…

• Esityslistalla tulisi olla käsittelyssä seuraavia asioita:
• •Strategian tarkastelu ja muutostarpeet
• •Kulutuksien trendiseurannat
• •Korjaustöiden PTS 10 vuodelle, josta 5 vuodelle kustannuksineen
• •Korjausten esittely, ajoitus ja kustannukset kannattavuuslaskelmineen
• •Korjausten vaikutukset hoito- ja pääomavastikkeisiin
• •Energiansäästö ja huollon toimivuus huoltokirjan mukaan
• •Sähköautojen latauspisteet
• •Jne…Ellei hallituksesta tai isännöitsijältä löydy riittävää asiantuntemusta, tulee käyttää asiantuntijoita. Myös tilaaminen vaatii osaamista!

Hyvän hallintotavan mukainen käsittely

Mikäli strategian laatimista ja käyttöönottoa on hankala perustella tulevaisuuden hyötyjen ja kustannussäästöjen osalta, voidaan esittää myös ongelmia, joihin ajaudutaan mikäli strategiaa ei laadita:

•Taloyhtiön korjaukset eivät kohdistu elinkaaren osalta oikein

•Energiatehokkuutta parantavat korjaukset jäävät tekemättä

•Kiinteistönhoito- ja energiakustannukset saattavat kasvaa huomattavasti

•Asumisen laatu heikkenee vikojen ja sisäilman laatuun vaikuttavien korjaustarpeiden takia

•Rakennuksen arvo heikkenee

Strategisesti ajatellen rakennuksen tulevaisuus on nähtävä vuosikymmenien päähän.  Etenkin rakennusosia uusivien korjausten osalla tämä on välttämätöntä, ja tulee nähdä vastikkeen pitkäaikaisena hallintakeinona.