Ammattimainen päätöksenteko korjausrakentamisessa
Korjausrakennushankkeet
Korjaushankkeiden läpivienti ja onnistuminen vaatii usean osapuolen panosta ja monipuolista osaamista.
Isännöitsijän, projektinjohtajan, suunnittelijoiden, asunto-osakeyhtiön hallituksen ja muiden hankkeeseen osallistuvien on tiedettävä hankkeen vaiheet sekä eri osapuolten tehtävät ja vastuut, jotta hankkeessa saavutetaan sille asetetut tavoitteet.
Teema 1: Roolit ja vastuut korjaushankkeessa
Sisäpuoliset huoltomaalaukset
Vesikaton huoltomaalaus, tiivistyskorjaus
Elementtisaumojen uusinnat, julkisivujen huoltomaalaus
Parvekkeiden huoltomaalaus
Ovien ja ikkunoiden kunnostukset ja huoltomaalaukset
Antenni-, sähkö ja ICT-laitteiden päivitykset ja korjaukset
Talotekniikan uusinnat ja päivitykset
Ovien lukitusten huolto ja uusinta
Viemäreiden ja salaojien peruspuhdistus
IV-kanavien puhdistukset ja ilmamäärien tasapainotus
Lämmitysjärjestelmän perussäätö ja termostaattiventtiilien uusinta
Piha-alueen istutuksien kunnostukset ja uusinnat
Salaojien toimivuuden varmistaminen
Piha-alueiden uudistaminen salaojarakenteineen
Julkisivujen laajempi uusinta, mahdollinen lisälämmöneristys
Parvekkeiden peruskorjaus
Ovien ja ikkunoiden uusinnat tai perusteelliset kunnostukset
Vesikatteen uusinta
Märkätilojen ja/tai kuivien tilojen peruskorjaus
Lämmitysjärjestelmän kunnostukset tai uusinnat
Vesi- ja viemärijärjestelmän uusinta tai pinnoituskorjaus
IV-järjestelmien uusinnat tai kunnostukset
Sähkö- ja tietojärjestelmien uusinnat
Hissien peruskorjaukset
Laajat tilamuutokset
Laajennukset
Energiatehokkuusremontit
Vastuullisuus hankkeen valmistelussa
Asunto-osakeyhtiölaki edellyttää, että As Oy:n hallitus esittää vuosittain tilinpäätöskokouksessa kirjallisen selvityksen seuraavien viiden vuoden kunnossapitotarpeesta.
Selvityksen perusteena on kiinteistön nykytilan ja korjaustarpeen selvitys esim. kiinteistön kuntoarvion ja/tai kuntotutkimuksen perusteella.
Kiinteistöstrategia määrittelee mihin suuntaan, millä aikajänteellä ja millä organisaatiolla kiinteistöä ylläpidetään, korjataan ja kehitetään.
Hankkeiden ajallinen suunnittelu on tärkeää asumiskustannusten ja rahoituksen selvittämisen vuoksi, koska toteutus yleensä velalla.
Hankkeiden valmistelussa taloyhtiön kannattaa turvautua kiinteistönpidon ammattilaisten apuun.
Korjaushankkeiden valmistelu edellyttää aina huolellista ja vastuullista päätöksentekoa, jotta korjaushanke vastaa sisällöltään elinkaaren mukaista korjaustarvetta.
Roolit ja vastuut
Roolijaot oltava selvillä!
Jokainen taloyhtiön korjaushanke on erilainen.
Hankkeen osapuolien tehtävistä suurin osa on samantapaisia hankkeesta toiseen, toki eroavaisuuksiakin löytyy.
Roolijaot ja vastuut on sovittava heti hankkeen alussa.
Hankkeessa kannattaa (tarvittaessa) käyttää ammattiosaavan projektipäällikön apua.
Vastuu eri osapuolten tehtävistä on aina tilaajalla, eli taloyhtiöllä.
Rakentamislain 91 § mukaan rakennushankkeeseen ryhtyvän on huolehdittava, että hänellä on hankkeen vaativuus huomioon ottaen riittävät edellytykset sen toteuttamiseen sekä käytettävissään pätevä henkilöstö.
Yhtiön on hankittava käyttöön riittävä asiantuntemus esimerkiksi työ- ja konsulttisopimuksin.
Yleisimmät roolit ja vastuut
Päätöksenteko ja asiantuntevien ammattilaisten palkkaaminen
Valvonta, että ammattilaiset tekevät työnsä kuten on sovittu (hallitus).
Varmistus, että tarvittavat päätökset tulee tehdyksi oikeaan aikaan (hallitus).
Tiedottamisen järjestäminen huolellisesti (hallitus).
Mikäli hallituksessa on ammattilaisia, rooli tehtävien toteuttamisessa on merkittävämpi.
Tehtävät riippuvat paljon hankkeen sisällöstä ja hallituksen osaamisesta.
Tehtävänä on hallita kokonaiskuva, jotta saa hoidettua tehtävänsä taloyhtiön juoksevan hallinnon osalta (päivittäinen johtaminen) .
Taloyhtiön hallitus ja isännöitsijä toteuttavat korjaushankkeeseen liittyviä tehtäviä taloyhtiön valtuuttamana.
Ei itsenäistä päätösvaltaa.
Vetäjä, joka vie hankkeen hallitusti alusta loppuun.
Voi olla taloyhtiön hallitus, isännöitsijä tai projektipäällikkö.
Työn vaativuuden takia useasti projektipäällikkönä on rakennuttajakonsultti.
Vastaa rakennuttamistehtävistä ja viranomaiskontaktoinnista.
Vastaa päätöksien valmistelusta taloyhtiölle.
Vastuutehtävät perustuvat konsulttisopimukseen, esim: hankkeen aikataulutus, organisointi, resurssointi, hankkeen osapuolten välinen viestintä, osapuolten kilpailuttaminen ja sopimusten laadinta.
Selvittää rakenteiden, rakenneosien ja järjestelmien kunnon.
Projektipäällikkö linjaa, mitä tutkijoita hankkeeseen tarvitaan (putkistot, julkisivut, sähköt jne.)
Suunnittelijat laativat asiakirjat, joiden avulla haetaan rakennuslupa ja kilpailutetaan, sekä toteutetaan koko hanke.
Esimerkiksi putkiremontin suunnittelutiimi koostuu arkkitehti-, rakenne-, sähkö- ja LVI-suunnittelijoista. Suunnitteluun panostaminen kannattaa, sillä hyvien suunnitelmien avulla urakan aikaiset lisätyöt ja erimielisyydet vähentyvät.
Urakoitsija vastaa urakkasopimuksen mukaisen työn toteuttamisesta sovitussa ajassa.
Pääurakoitsija vastaa aliurakoitsijoista ja toteutusvaiheen tiedottamisesta.
Valvoja(t) varmistavat, että urakoitsijat toteuttavat korjaustyön sovitun mukaisesti. Säännölliset valvontakäynnit ja dokumentointi kirjallisesti. Puuttuvat mahdollisiin virheisiin ja laiminlyönteihin, edustavat tilaajaa.
Rakennusurakan yleisten sopimusehtojen (YSE 1998) mukaisesti takuuaika on tyypillisesti kaksi vuotta, jolloin ilmenneet virheet ja puutteet urakoitsija on velvollinen korjaamaan.
Teema 2: Korjausrakentamisen hankesuunnittelu
Tarveselvitys ja hankesuunnittelu = mitä tehdään?
Korjaushankkeiden lähtökohtana on tarveselvitys, jonka perusteella laaditaan hankesuunnitelma.
Hankesuunnitelmassa määritellään korjauksen tavoitteet ja esitetään eri ratkaisuvaihtoehtoja = vastaa kysymykseen mitä tehdään?
Hankkeen kustannukset määräytyvät em. vaiheissa, joten yhtiön kannattaa panostaa hankkeiden valmisteluun. Ratkaisuilla vaikutetaan kiinteistön elinkaaren aikaisiin kustannuksiin.
Hallitus valitsee projektinjohtajan tai hankesuunnittelijan (jolla oltava myös rakennuttamisosaamista), jonka tehtäviin kuuluu mm.: korjaushankkeen tarjouspyyntö- ja sopimusasioiden hoitaminen sekä hankesuunnittelun ohjaus ja valvonta. MITEN PYYTÄÄ TARJOUKSET, KILPAILUTTAA JA VALITA OIKEIN?
Hankesuunnittelun hankinta
Hankesuunnitelmavaiheen läpivienti edellyttää yleisesti seuraavien suunnittelualueiden osaamista:
•Arkkitehti- ja pääsuunnittelu
•Rakennesuunnittelu
•LVI-suunnittelu
•Sähkö- ja automaatiosuunnittelu
Hallituksen toimiessa hankkeen ohjaajana, pysyy hallitus koko ajan tietoisena etenemisestä ja kustannusten kertymisestä.
Tarjouspyyntöasiakirjoihin kirjattava toimeksiannon sisältö siten, että tarjoaja ymmärtää, mistä tehtävistä tarjous halutaan.
Tavoitteiden avulla määritetään hankesuunnittelijan tehtävät (kustannustavoitteet, elinkaarikustannusten tavoitteet jne).
Tarjousten käsittely
Tarjousten vertailu
Sisältö tarjouspyynnön mukainen?
Esitetyt ehdot?
Tarjousneuvottelut
Varmistetaan yhteisymmärrys
Halvin tarjoaja ensin
Hankesuunnittelusopimus
Ei suullista sopimusta!
Sisältö, suoritusaika, hinta ja sopimusehdot (KSE2013)
Hankesuunnittelija kokoaa kaikki tarvittavat selvitykset ja selvittää soveltuvat vaihtoehdot ottamalla huomioon toimeksiannon.
Hankesuunnittelupalaveihin asunto-osakeyhtiöstä osallistuu hallitus.
Hankesuunnitelman valmistuttua, yhtiön hallitus järjestää korjaushanketta ja eri vaihtoehtoja koskevan infotilaisuuden osakkaille.
Hankesuunnitteluvaiheen lopussa pidetään yhtiökokous ja päätetään hankesuunnitelman hyväksymisestä sekä rakennuttamis-, suunnittelu- ja/tai rakentamispalveluiden hankinnasta.
Korjausrakennushanke
Vastaa kysymykseen = Miten tehdään?
Korjaushankkeeseen nimetään rakennuttamisesta vastaava projektinjohtaja.
Projektinjohtajan toimeksiannon laadinnassa voidaan hyödyntää esimerkiksi Hankkeen johtamisen ja rakennuttamisen tehtäväluetteloa HJR18.
Hallitus antaa projektinjohtajan tehtäväksi huolehtia tarvittavien tietojen saannista ja niiden esittämisestä hallitukselle.
Projektinjohtaja kilpailuttaa ja hankkii toimeksiantonsa mukaisesti hankkeeseen vaatimusten mukaiset palveluntuottajat (pää- ja erityissuunnittelijat).
Suunnittelu kilpailutetaan ja käydään sopimusneuvottelut. AS Oy:n hallituksen on varmistettava, että konsultin vakuutusturva on voimassa ja sen ehdot riittävän kattavat.
Suunnittelusopimuksissa noudatetaan pääosin Konsulttitoiminnan yleisiä sopimusehtoja (KSE 2013).
Suunnittelu sisältää ainakin seuraavat tehtäväkokonaisuudet:
Ehdotussuunnittelu
Yleissuunnittelu
Rakennuslupatehtävät
Toteutussuunnittelu
Hallitus valitsee palveluntuottajat.
Pääsuunnittelija
Rakennushankkeeseen ryhtyvän (taloyhtiö) on nimettävä luvanvaraiseen rakennushankkeeseen suunnittelun kokonaisuudesta ja laadusta vastaava pääsuunnittelija: Rakentamislaki 92 §
Turvallisuuskoordinaattori
Yleensä projektinjohtaja tai valvoja. Valtioneuvoston asetus rakennustyön turvallisuudesta 205/2009.
Kosteudenhallintakoordinaattori
Korjaushankkeen kosteudenhallinnan valvonnasta vastaava henkilö.
Tekniset asiakirjat
Työn sisältö, laatu ja suoritus
Kaupalliset asiakirjat
Toteuttamisperiaatteet ja juridinen sisältö
Projektinjohtaja tarkistaa, että suunnitelmat ovat linjassa hankesuunnitelman tavoitteiden kanssa.
Suunnitelmat ja muut asiakirjat tarkastetaan / hyväksytään suunnittelukokouksissa. As Oy:lle varattava riittävästi aikaa tutustua suunnitelmiin.
Osakkaiden tiedottaminen huomioitava.
As OY:n valtuutuksella pääsuunnittelija hakee rakennusluvan.
As Oy hyväksyy tarjouspyyntöasiakirjat ja projektijohtajan kartoittaman urakoitsijoiden luettelon (referenssit).
Projektinjohtaja pyytää urakkatarjoukset, vastaa lisäkysymyksiin ja vetää urakkaneuvottelut.
Mikäli valintakriteerinä on kokonaistaloudellisuus, täytyy arviointikriteerit esittää tarjouspyynnössä.
Jos rakennuttaja ei ole nimennyt työmaalle päätoteuttajaa, rakennuttaja vastaa itse päätoteuttajan velvollisuuksista.
Hallitus järjestää tiedotustilaisuuden ennen yhtiökokousta. Projektinjohtaja laatii yhtiökokouksessa esitettäväksi laskelman hankekustannuksista.
Korjaushankkeen budjettiin on jätettävä noin 10…15% lisätyövaraus hankekustannuksista.
Rakentamispäätöksen yhteydessä tehdään yhtiökokouksessa tarpeelliset rahoitusta koskevat päätökset.
Projektinjohtaja laatii rakentamispäätösesityksen -> As Oy:n hallitus ja urakoitsija allekirjoittavat urakkasopimuksen
Isännöitsijän tehtävä vakuutusyhtiölle ns. riskilisäilmoitus.
Materiaalin tuottaja: Janne Koskenkorva, lehtori, Teknologia
Materiaalista suoritettu
Materiaalista suoritettu